Agenti d'Affari in Mediazione

E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 c.c.).

Con l'entrata in vigore del D. Lgs. 26 marzo 2010 n. 59 (Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi sul mercato interno), in particolare gli articoli 25,73,80,85, è stato soppresso il Ruolo degli agenti d'affari in mediazione e sono state ridefinite le procedure.

A decorrere dal 12 maggio 2012 sono operativi i Decreti del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011 che disciplinano le nuove modalità d'iscrizione al Registro delle Imprese e al REA degli agenti e rappresentanti di commercio, degli agenti d'affari in mediazione, dei mediatori marittimi e degli spedizionieri, nonché la definitiva soppressione dei relativi Ruoli ed Elenchi.

Rimangono invariati i requisiti prescritti per l'esercizio dell'attività di cui alla Legge 39/89 e sono confermate anche le sezioni in base alle quali sono classificate le attività di mediazione (art. 3 del DM 452/1990):

• agenti immobiliari
• agenti merceologici
• agenti con mandato a titolo oneroso per i rami immobili ed aziende
• agenti in servizi vari

L'esercizio dell'attività di mediazione, svolta individualmente o in forma collettiva, è soggetta a Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), corredata dalle certificazioni e dalle dichiarazioni sostitutive previste dalla Legge n. 39/1989 e dal Decreto 26 ottobre 2011.

La SCIA va presentata con procedura telematica all'ufficio del registro delle imprese della Camera di commercio della provincia dove si intende iniziare l'attività contestualmente alla Comunicazione Unica.

La data di inizio attività deve essere contestuale alla presentazione della SCIA.

Verifica requisiti

L'Ufficio ha 60 giorni di tempo per procedere alla verifica delle dichiarazioni sostitutive contenute nella SCIA e, cosi come previsto dall'art. 19 comma 3 della L. 241/90, in caso di verificata carenza dei requisiti e dei presupposti di legge, può adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione di attività fatto salvo, se possibile, la possibilità di conformare la stessa entro il termine fissato dall'Ufficio.

Requisiti
I requisiti devono essere posseduti dal titolare di impresa individuale, da tutti i legali rappresentanti di impresa societaria, dagli eventuali preposti e da tutti coloro che svolgono l'attività a qualsiasi altro titolo per conto dell'impresa.

Generali

• maggiore età;
• cittadinanza italiana o della Comunità Europea ovvero stato di cittadino extracomunitario residente in Italia e in possesso del permesso di soggiorno;
• aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado.

Morali
non essere stato sottoposto a misure antimafia, non essere stato dichiarato interdetto, inabilitato, fallito o condannato per reati di cui all'art. 2 legge n.39/89

Requisiti tecnico-professionali

• aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado (rilasciato da Istituti e scuole statali, legalmente riconosciuti, paritari), aver frequentato uno specifico corso di formazione e, successivamente, avere superato l'esame presso la Camera di Commercio diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto;

oppure

• aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e avere frequentato un periodo di pratica di almeno dodici mesi continuativi con l'obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale (attualmente non operativo);

oppure

• essere iscritto nell'apposita sezione REA di cui all'art. 8 del Decreto 26 ottobre 2011;

oppure

• essere stato iscritto nel soppresso Ruolo (requisito valido sino al 12 maggio 2016).

(vedi anche Mediatori, agenti e rappresentanti di commercio, mediatori marittimi e spedizionieri - Proroghe di termini sino alla data del 31 dicembre 2019 per gli aggiornamenti ex ruoli ed elenchi e iscrizioni come persone fisiche)

Polizza assicurativa
L'art. 3 comma 5-bis della legge 39/1989 stabilisce che per l'esercizio della professione di mediatore deve essere prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
Si fa presente che dovranno essere assicurati, in un'unica polizza, ma separatamente, i rischi inerenti le diverse attività, data la differenziazione delle stesse contemplate nei quattro settori, ovvero stipulare più polizze distinte.
La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che all'interno dell'azienda svolgano a qualsiasi titolo attività di mediazione.

Copia del contratto di assicurazione professionale deve essere allegata alla pratica.

Incompatibilità

Di seguito stralcio dell'art. 5 L. 39/1989 con il testo aggiornato al 12/08/2022:

3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore, nonché con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59, o con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi.

3-bis. In deroga a quanto disposto dal comma 3, l'esercizio dell'attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l'attività di mediazione creditizia disciplinata dagli articoli 128-sexies e seguenti del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385.
L'esercizio dell'attività di mediazione creditizia rimane assoggettato alla relativa disciplina di settore e ai relativi controlli.

Moduli e formulari

Il mediatore che per l'esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, deve preventivamente depositarne copia all'ufficio registro delle imprese competente per via telematica mediante compilazione della sezione "FORMULARI" del modello MEDIATORI ed allegazione della documentazione che si intende utilizzare.

La compilazione di tale sezione è contestuale a quella della sezione "SCIA", nel caso in cui il deposito sia contestuale all'avvio dell'attività (si veda anche la Guida agli adempimenti per l'esercizio dell'attività di AGENTE D'AFFARI IN MEDIAZIONE per costi e tutte le informazioni).

Negli altri casi, la compilazione della sezione "FORMULARI" è effettuata preventivamente alla messa in utilizzo dei moduli e formulari oggetto di deposito e la pratica telematica sarà composta dal mod. S5 o I2 o "Variazione attività nella sede" se si usa Starweb precisando nelle note che trattasi di deposito moduli formulari utilizzati nell'esercizio dell'attività di mediazione, in allegato il modello MEDIATORI compilato nelle sezioni ANAGRAFICA IMPRESA e FORMULARI (in tale ipotesi i costi relativi ai diritti di segreteria sono di Euro 18,00 per le imprese individuali e Euro 30,00 per le società).

La sezione formulari del modello MEDIATORI comprende solo 5 righe pertanto, in caso l'impresa dovesse depositare più di cinque formulari nel modello MEDIATORI - SEZ. FORMULARI va riportata una nota tipo VEDI ELENCO ALLEGATO. Alla pratica quindi va allegato un elenco con la dicitura: Elenco dei moduli e formulari depositati tramite la pratica Comunica codice (riportare il codice pratica) allegato al modello MEDIATORI.

Precisazioni

Sui moduli e formulari deve essere indicato il numero REA e il codice fiscale dell'impresa.
I moduli e formulari vanno depositati presso la Camera di commercio competente per la sede legale nel caso che tali documenti siano comuni anche per tutte le eventuali localizzazioni presenti (unità locali, sede). Nel caso, invece, l'impresa utilizzi moduli e formulari diversificati in localizzazioni svolgenti identica attività gli stessi devono essere depositati, viceversa, presso la camera di commercio competente per la specifica localizzazione.
Vanno allegati alla pratica in copia scansionata (nei formati consentiti e con firma digitale) individuata con il codice documento "FOM" e con descrizione documento "Formulari.

Procacciatori d'affari nel settore immobiliare

I procacciatori d'affari che operano nel settore immobiliare, devono possedere i requisiti professionali previsti dalla legge speciale sull'attività di mediazione (Legge n. 39/1989, art. 2, c. 4, richiamata anche dal D. Lgs n. 59/2010, all'art. 73), così come chiarito dalla sentenza della CORTE DI CASSAZIONE, Sez. III civ., sentenza n. 16147, 8 luglio 2010.

Sanzioni

Ai sensi dell'art. 21 del D.M. 452/90:

1. Fatte salve le sanzioni disciplinari, l'agente che si avvale di moduli o formulari per l'esercizio della propria attività senza ottemperare al deposito di cui all'art. 5 della legge, è punito con la sanzione di Euro 1.549,37
2. L'agente che si avvale di moduli o formulari diversi da quelli depositati è punito con la sanzione di Euro 516,46.

Sanzioni pecuniarie per chi non presta idonea garanzia assicurativa

Con la Legge di Bilancio 2018 (L. n. 205 del 27/12/2017) è stato modificato l'art. 3, comma 5-bis, della Legge 39/1989.
Nello specifico l'art. 1 comma 993 della Legge di Bilancio recita: Al comma 5-bis dell'articolo 3 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, è aggiunto, in fine, il seguente periodo: " Gli agenti immobiliari che esercitano l'attività di mediazione in violazione dell'obbligo di cui al precedente periodo sono puniti con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa fra euro 3.000 ed euro 5.000 ".
In sintesi dal 1 gennaio 2018 gli agenti immobiliari che esercitano l'attività di mediazione in violazione dell'obbligo di prestare idonea garanzia assicurativa, a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, rischiano la sanzione amministrativa del pagamento di una somma fra 3.000,00 e 5.000,00 euro.

Tessera personale di riconoscimento

Ai sensi del comma 3 dell'art. 5 del decreto ministeriale del 26 ottobre 2011 l'interessato che esercita l'attività di mediatore, in forma non occasionale, ha diritto di ricevere dalla Camera di commercio la tessera personale di riconoscimento, di cui all'art. 26 del DPR n. 1926 del 6 novembre 1960, che verrà rilasciata sulla base del modello ministeriale di cui al succitato decreto.

Per ottenere la tessera di riconoscimento vedi le istruzioni in modalità operativa.

La tessera, della durata di quattro anni, reca gli estremi identificativi del possessore con l'indicazione della data di "iscrizione" e della data di "scadenza". Alla scadenza dei quattro anni, nel caso di prosecuzione dell'attività, dovrà essere presentata la richiesta di rinnovo della tessera.

Nel caso in cui l'interessato cessi l'attività di agente d'affari in mediazione, a qualunque titolo esercitata, è tenuto a restituire la tessera di riconoscimento all'Ufficio del Registro delle imprese entro 90 giorni dalla cessazione dell'attività.

Ai sensi degli articoli 8 e 12 del decreto coloro che risultano iscritti nell'apposizione sezione REA non hanno titolo per ottenere il rilascio della tessera personale di riconoscimento.

Disposizioni transitorie

Si riportano in sintesi alcune novità introdotte dai decreti attuativi (per approfondimenti si invita a consultare i singoli decreti, la Circolare Ministeriale n. 3648/c e la guida regionale).

Istituzione di apposita sezione REA dove possono richiedere l'iscrizione i soggetti che cessano l'attività.

Norme transitorie per le imprese già attive e per le persone fisiche iscritte nei soppressi ruoli che non svolgono attività con obbligo di procedere all'aggiornamento della propria posizione nel Registro delle Imprese e nel Rea secondo le modalità descritte nei decreti entro un anno dall'entrata in vigore dei decreti (entro il 12 maggio 2013).

Verifica dinamica, con periodicità quadriennale o quinquennale, della permanenza dei requisiti richiesti per l'esercizio dell'attività.

Decreto del Ministro dello Sviluppo economico del 23 aprile 2013

Con Decreto del Ministro dello Sviluppo economico del 23 aprile 2013 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 108 del 10 maggio 2013) il Ministero ha prorogato al 30 settembre 2013 i termini per mediatori marittimi; agenti e rappresentanti di commercio; spedizionieri e mediatori commerciali per gli adempimenti previsti dagli articoli 10 e 11 dei decreti ministeriali del 26 ottobre 2011 che disciplinano le modalità di iscrizione al registro delle imprese e al repertorio economico amministrativo REA.

Agenti immobiliari - Scadenza del 12 maggio 2016 (Vedi notizia completa)

In relazione a pareri dell'Agenzia delle entrate non si applica più la Tassa di Concessione Governativa alle attività regolamentate. (Vedi notizia completa)

Verifica dinamica della permanenza dei requisiti mediatori

L'Ufficio del Registro delle Imprese di Modena, in ottemperanza a quanto previsto dall'art. 7 del Decreto MISE del 26 ottobre 2011, è tenuto alla verifica dinamica della permanenza del possesso dei requisiti dei soggetti esercitanti l'attività di mediatore disciplinata dalla Legge n. 39/1989, in attuazione degli articoli 73 e 80 del D.Lgs. n. 59/2010.

Infatti ai sensi delle norme citate l'Ufficio Registro delle Imprese deve verificare, almeno una volta ogni quattro anni dalla presentazione della SCIA, la permanenza dei requisiti che consentono all'impresa lo svolgimento dell'attività, nonché di quelli previsti per i soggetti che svolgono l'attività per suo conto e anche per gli iscritti all'apposita sezione REA (inattivi).

I soggetti interessati riceveranno via PEC o raccomandata a/r una nota con l'invito a presentare apposita pratica Comunica con allegato modulo di autocertificazione da restituire allo scrivente Ufficio, debitamente compilato e firmato da tutti i soggetti interessati, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione (con anche la copia del rinnovo per l'anno in corso della polizza assicurativa a garanzia dei rischi professionali).

Tale adempimento si assolve con la presentazione della Comunicazione unica completa della seguente documentazione:

1. modello di autocertificazione VERIFICA DINAMICA REQUISITI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE compilato e sottoscritto dal titolare dell'impresa individuale, da ciascun legale rappresentante e da ciascun preposto all'esercizio dell'attività agenziale (anche se nominato in localizzazioni ubicate in province diverse da quella della sede) - IL FILE VA CODIFICATO C47 - MODELLO VERIFICA DINAMICA REQUISITI 
2. modello di autocertificazione VERIFICA DINAMICA REQUISITI – INTERCALARE ANTIMAFIA compilato e sottoscritto da parte di soggetti diversi dal titolare / legale rappresentante / preposto che ricoprono determinati incarichi nell'impresa (il dettaglio dei soggetti obbligati è riportato sul sito internet della Camera di commercio);

La compilazione della pratica telematica avviene con le seguenti modalità:

• chi utilizza l'applicativo ComunicaStarweb sceglie, dalla sezione Dati impresa, la voce Conferma dei requisiti per attività di mediatore, agente e rappresentante di commercio, spedizioniere, mediatore marittimo;
• chi utilizza Software diversi genera un modello I2, in caso di impresa individuale, o un modello S5, in caso di società.

In tutti i casi è necessario allegare, in formato PDF/A - ISO 19005, i modelli di autocertificazione sottoscritti digitalmente dal/dai soggetto/i che la rende/ono.

Nel caso in cui un'impresa con sede in altra provincia debba ottemperare all'adempimento della revisione solo per unità locali presenti nella provincia di Modena occorre compilare la modulistica per il Registro Imprese selezionando dall'applicativo ComunicaStarweb (o altro analogo) la voce Variazione, quindi indicare quale Camera destinataria quella di Modena e spuntare la voce Variazione unità locale.

Dopo aver selezionato l'unità locale oggetto di comunicazione, proseguire senza modificare nulla e concludere inserendo nel campo NOTE la seguente informazione:
Verifica dinamica permanenza requisiti agenti d'affari in mediazione ai sensi del D.M. 26.10.2011

Tutta la documentazione, firmata digitalmente, dovrà essere inclusa nella pratica classificandola come "Tipo documento" C47 (Modello verifica dinamica requisiti).

L'adempimento è esente da imposta di bollo ed è soggetto al versamento dei diritti di segreteria pari ad euro 18,00.

Per l'assistenza alla predisposizione e all'invio della comunicazione è possibile contattare il Supporto specialistico o l'Ufficio Registro Imprese tramite mail: registro.imprese@mo.camcom.it.

La modulistica da utilizzare per l'adempimento è pubblicata sul sito internet della Camera di commercio di Modena nella sezione Moduli e Guide presente nella pagina delle attività regolamentate - Agenti d'affari in mediazione.

La pubblicazione all'Albo tiene luogo di notifica quando le lettere raccomandate di avvio del procedimento non raggiungono i destinatari.

Si ricorda che qualora non si provveda all'adempimento entro il termine indicato si attiverà il procedimento d'ufficio che, ai sensi degli articoli 7 e 9 del citato decreto, potrà portare all'eventuale inibizione della continuazione dell'attività dell'impresa o ad altro provvedimento disciplinare previsto dalla normativa in materia.

Modalità operativa

Strumenti

Dal 14 maggio l'applicativo STARWEB è stato aggiornato ed integrato con la nuova modulistica ministeriale per la predisposizione della SCIA nel nuovo formato XML firmato digitalmente per l'acquisizione e trasmissione integrata dei moduli, dei dati e di eventuale altra documentazione secondo una forma standardizzata e per l'scrizione nell'apposita sezione del REA di persone fisiche non esercitanti attività d'impresa.

Per queste tipologie di pratiche è possibile utilizzare software di altri produttori che abbiano implementato le specifiche tecniche per questi servizi.

Informazioni dettagliate sulla modulistica e sugli adempimenti sono contenute nella "Guida agli adempimenti per l'esercizio dell'attività di agente d'affari in mediazione" redatta dalle Camere di commercio della regione Emilia-Romagna disponibile negli allegati.

Disponibile, nella sezione allegati, specifica guida alla compilazione redatta da Infocamere.

Costi

Imposta di bollo e diritti di segreteria come da Tabelle Ministeriali vigenti e Guida operativa

Rilascio Tesserini Personali

La tessera può essere rilasciata a tutti i soggetti attivi che a qualunque titolo (titolare, socio, amministratore, collaboratore, ecc.) svolgono attività di mediazione per conto di un'impresa costituita in forma individuale ovvero in forma societaria e regolarmente iscritti al Registro Imprese.

Per ottenere la tessera di riconoscimento è necessario presentare con modalità telematica alla Camera di commercio il modulo apposito (domanda di rilascio di tessera identificativa) in allegato alla pratica di inizio attività per le nuove iscrizioni o ad altra pratica Registro Imprese/REA (con il modello I2 per le imprese individuali o modello S5 per le società compilato nel riquadro note) con sottoscrizione digitale del richiedente oppure con firma autografa (in tal caso accompagnato da un documento di identità valido) più foto tessera a colori in formato PDF/A, identica a quella integrata nella prima pagina dell'apposito modulo di richiesta (proporzioni della foto circa 4 di altezza e 3 larghezza). In sintesi la pratica sarà composta da:

• modello per il RI/REA
• file con il modello di richiesta del tesserino scansionato (comprendente anche la scansione della foto inserita nell'apposito riquadro della prima pagina)
• file con la sola scansione della foto

Il rilascio della tessera comporta il pagamento di diritti di segreteria di Euro 25,00 e imposta di bollo nella misura di Euro 16,00 che viene applicata virtualmente nella tessera.

II pagamento è effettuato in modo virtuale tramite il sistema di spedizione delle pratiche telematiche (prepagato Telemaco).

L'Ufficio, tramite apposita comunicazione, informa l'interessato del giorno a partire dal quale la tessera è disponibile per il ritiro. La stessa sarà consegnata esclusivamente all'interessato che sarà tenuto ad esibire un documento di riconoscimento in corso di validità, al fine della sua identificazione da parte del personale camerale.

Normativa

• Codice Civile: art.1754 e seg.
• Legge 3 febbraio 1989, n.39
• Legge 5 marzo 2001, n.57
• D.M. 21 febbraio 1990, n.300
• D.M. 21 dicembre 1990, n.452
• D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59
• Decreto MiSE del 26/10/2011
• Decreto modalità iscrizioni (dal 12/05) - Attività di mediatore
• Circolare esplicativa 3648/C
• Circolare n. 3688/C - Accesso da parte di cittadini comunitari e di paesi terzi all'esercizio delle attività regolamentate. Tessera professionale europea, per lo svolgimento dell'attività di agente immobiliare.
• Parere MISE del 7 aprile 2016 (Prot. 97453) - Iscrizione REA agenti immobiliari
• Nota Mise su verifica dinamica

Link

• Regolamento per le modalità di esecuzione dei controlli sulle autocertificazioni (Approvato con deliberazione del Consiglio n. 17 del 01/12/2015)