Mercato immobiliare, il residenziale resiste alla crisi

Il comparto residenziale modenese ha risentito solo in parte della pandemia legata al Covid-19. La flessione delle compravendite pari al -10% può essere considerata un risultato positivo se paragonata a quanto accaduto nelle altre città italiane. Grazie a un secondo semestre 2020 in ripresa è stato possibile evitare un decremento che poteva risultare assai più marcato.

Queste le considerazioni emerse durante la presentazione dell'Osservatorio Immobiliare 2021 di FIAIP -Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali di Modena, avvenuta il 1° ottobre nelle sale del Municipio.

I mediatori immobiliari rilevano per il 2021 un incremento del volume del transato e un incremento diffuso dei valori al metro quadro sia per le abitazioni nuove sia per quelle usate. Stabili sui 6 mesi i tempi medi di vendita. La richiesta di abitazioni resta elevata, in particolare per quelle in classe A (elevata efficienza energetica).

La locazione continua a risultare una scelta legata alla precarietà del lavoro o all'impossibilità di accedere a un mutuo. Nonostante una offerta elevata, i canoni continuano ad aumentare (+1,3) mentre i tempi di locazione risultano invariati (1,5 mesi in media). La redditività lorda da locazione è risultata stabile attestandosi al 4,8% in media nel 2020.

Per quanto riguarda il comparto non residenziale, nel 2020 si è notata una contrazione anche in provincia di Modena a causa della emergenza sanitaria e alla chiusura di attività. In particolare, la situazione più critica ha riguardato il comparto degli uffici con una riduzione del -39% rispetto all'anno precedente. A seguire si registra il calo del -7,5% per gli immobili commerciali.

In generale la riduzione dei volumi nei vari comparti ha determinato un ulteriore ribasso dei valori di compravendita su base annuale a partire dai capannoni (-2%), negozi (-1,9%) e infine uffici (-1,7%).

L'eccesso di offerta di immobili commerciali e direzionali ha contribuito ad allungare anche i tempi medi di vendita fino a 14 mesi per gli uffici e 10,5 mesi per i negozi. Considerando il segmento della locazione, la domanda ha subito una forte flessione a causa delle chiusure di numerosi esercizi e dello smartwork forzato. Di fronte a un'offerta in aumento che non sarà assorbita a breve, i canoni si sono ridotti ulteriormente: -2,6% per gli uffici, -1,7% per i negozi e -1,3% per i capannoni.

Nel corso del 2022 gli operatori intervistati prevedono un'ulteriore ripresa del numero di compravendite e un leggero ulteriore incremento dei prezzi al mq. Questa tendenza non è del tutto condivisa tra gli agenti immobiliari, che concordano invece sulla maggiore facilità di accesso al credito.